3 września 2026 roku zapisze się w historii polskich kredytów hipotecznych jako początek bardzo ważnej zmiany. PKO Bank Polski oraz PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze banki na rynku zaczynają oferować nowe hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem wykorzystującym POLSTR 1M Stopę Składaną. To właśnie POLSTR ma stopniowo przejmować rolę, którą przez lata pełnił WIBOR. Dla osoby planującej zakup mieszkania oznacza to, że w umowie kredytowej zamiast dobrze znanego WIBOR 3M czy WIBOR 6M może pojawić się zupełnie nowy skrót. Sama konstrukcja oprocentowania nadal pozostanie jednak podobna z punktu widzenia klienta - na koszt kredytu będzie składał się wskaźnik referencyjny oraz marża banku.

Nie oznacza to, że 3 września WIBOR znika z polskich kredytów. Miliony istniejących umów nadal będą funkcjonowały na dotychczasowych zasadach, a najważniejsze odmiany WIBOR mają być publikowane jeszcze przez ponad dekadę. Zmienia się natomiast kierunek dla nowych produktów. Zgodnie z obecnym planem po 31 grudnia 2026 roku nowe umowy nie powinny już być zawierane w oparciu o WIBOR. PKO BP rozpoczyna przejście kilka miesięcy wcześniej, pokazując jednocześnie, jak w praktyce może wyglądać nowa generacja kredytów hipotecznych. Dla przyszłych kredytobiorców najważniejsze będzie zrozumienie, czym POLSTR różni się od WIBOR-u i czy jego pojawienie się rzeczywiście może oznaczać niższą ratę.

Co dokładnie zmienia się w kredytach hipotecznych PKO BP od 3 września 2026 roku?

Od dziś w nowej sprzedaży kredytów hipotecznych PKO Banku Polskiego i PKO Banku Hipotecznego pojawia się zmienne oprocentowanie oparte na wskaźniku POLSTR 1M Stopa Składana. Jest to pierwszy taki przypadek w polskiej bankowości detalicznej dotyczący nowych hipotek. Wcześniej zdecydowana większość kredytów mieszkaniowych ze zmienną stopą wykorzystywała WIBOR, najczęściej w wariancie 3M lub 6M. Nowy model nadal zakłada zmienność oprocentowania, ale jego część rynkowa będzie obliczana według innej metodologii. Administratorem POLSTR jest GPW Benchmark, czyli ta sama instytucja odpowiedzialna za administrowanie najważniejszymi krajowymi wskaźnikami referencyjnymi.

Zmiana dotyczy nowych kredytów, a nie automatycznego przepisania istniejących umów. Osoba, która spłaca obecnie kredyt hipoteczny oparty na WIBOR 3M, nie zobaczy więc nagle w bankowości internetowej informacji, że od września jej rata jest wyliczana według POLSTR. Reforma została zaplanowana jako proces wieloletni właśnie po to, aby nie doprowadzić do gwałtownej zmiany zasad dla milionów kredytobiorców. Dzisiejsza decyzja PKO jest natomiast istotna dlatego, że POLSTR przestaje być wskaźnikiem znanym głównie specjalistom rynku finansowego i zaczyna trafiać do zwykłych umów zawieranych przez osoby kupujące mieszkania oraz domy.

Czym jest POLSTR 1M Stopa Składana i jak będzie wpływał na ratę kredytu?

POLSTR to skrót od Polish Short Term Rate. Podstawowy wskaźnik jest stopą jednodniową typu overnight i powstaje w oparciu o rzeczywiste transakcje niezabezpieczonych depozytów zawieranych pomiędzy instytucjami finansowymi. W przypadku kredytu hipotecznego PKO wykorzystuje jednak nie sam dzienny POLSTR, lecz POLSTR 1M Stopę Składaną. W dużym uproszczeniu jest to wartość wyliczana poprzez złożenie dziennych stawek POLSTR z poprzedniego miesięcznego okresu. Dzięki temu powstaje stopa, którą można zastosować jako podstawę zmiennego oprocentowania kredytu mieszkaniowego.

Sama wartość POLSTR nie będzie jednak oprocentowaniem widocznym w umowie. Bank doliczy do niej swoją marżę, ustaloną indywidualnie w zależności od oferty, wkładu własnego, produktów dodatkowych i innych elementów oceny klienta. Jeśli przykładowo wskaźnik wynosiłby 3,5 proc., a marża 2 pkt proc., nominalne oprocentowanie wyniosłoby około 5,5 proc. Jest to jedynie przykład mechanizmu, a nie konkretna oferta. Dlatego przy porównywaniu kredytów nie wystarczy sprawdzić, który wskaźnik referencyjny jest niższy. Trzeba porównać pełne oprocentowanie, RRSO, prowizję, ubezpieczenia i pozostałe koszty.

Czym POLSTR różni się od WIBOR-u stosowanego dotychczas w hipotekach?

Najważniejsza różnica dotyczy sposobu patrzenia na rynek. POLSTR 1M Stopa Składana bazuje na tym, co już wydarzyło się w poprzednim okresie. Wykorzystuje rzeczywiście obserwowane stopy overnight i z nich buduje miesięczną wartość. WIBOR ma natomiast inną konstrukcję i w przypadku terminów takich jak 3M czy 6M odnosi się do kosztu pieniądza dla określonego przyszłego okresu. Z tego powodu oba wskaźniki mogą inaczej reagować na oczekiwania dotyczące przyszłych decyzji Rady Polityki Pieniężnej. POLSTR jest w większym stopniu zakotwiczony w już zrealizowanych transakcjach rynkowych.

Ma to praktyczne konsekwencje w okresach szybko zmieniających się stóp procentowych. Jeżeli rynek zaczyna spodziewać się obniżek, wskaźnik uwzględniający oczekiwania może reagować wcześniej, podczas gdy stopa składana oparta na przeszłych obserwacjach potrzebuje czasu, aby zmiana w pełni pojawiła się w wartości indeksu. Podobny mechanizm działa w przeciwnym kierunku przy podwyżkach. Nie należy więc zakładać, że POLSTR zawsze będzie niższy lub korzystniejszy od WIBOR-u. To po prostu inny sposób wyznaczania rynkowej części oprocentowania, który może zachowywać się inaczej w poszczególnych fazach cyklu stóp procentowych.

Czy kredyt hipoteczny oparty na POLSTR będzie tańszy od kredytu z WIBOR-em?

To prawdopodobnie najważniejsze pytanie dla osób, które właśnie planują zakup nieruchomości. Niższy POLSTR nie oznacza automatycznie niższej raty. Kredytobiorca nie płaci bowiem samego wskaźnika. Bank dodaje do niego marżę, a na całkowity koszt kredytu wpływają również prowizje, ubezpieczenia oraz warunki dodatkowych produktów. Dwie hipoteki mogą więc wykorzystywać różne wskaźniki referencyjne, a mimo to ta z niższym wskaźnikiem może ostatecznie okazać się droższa z powodu wyższej marży. Dlatego porównywanie wyłącznie bieżącej wartości POLSTR i WIBOR-u może prowadzić do błędnych wniosków.

W dniu poprzedzającym wdrożenie nowej oferty POLSTR 1M Stopa Składana znajdował się na poziomie około 3,55 proc. Był więc niższy od części popularnych stawek WIBOR, ale różnicy tej nie można traktować jako automatycznej oszczędności dla klienta. Bank buduje ofertę jako całość i może odpowiednio ustalać marżę. Znacznie ważniejsze będzie porównanie konkretnej raty, RRSO i całkowitej kwoty do zapłaty dla tej samej kwoty kredytu oraz identycznego okresu. Dopiero takie zestawienie pokaże, czy nowy produkt jest rzeczywiście korzystniejszy od ofert wykorzystujących wcześniejsze rozwiązania.

Czy obecne kredyty hipoteczne z WIBOR-em zostaną teraz automatycznie zmienione na POLSTR?

Nie. Dzisiejsze wdrożenie PKO BP obejmuje nową sprzedaż i nie zmienia z dnia na dzień sytuacji osób posiadających już kredyty. Jeśli umowa jest obecnie oparta na WIBOR 3M lub WIBOR 6M, raty nadal będą wyliczane zgodnie z jej zapisami. To szczególnie ważne, ponieważ określenie "koniec WIBOR-u" może sugerować, że wskaźnik natychmiast przestaje istnieć. W rzeczywistości reforma została rozłożona na wiele lat. Kluczowe odmiany WIBOR 1M, 3M i 6M mają być opracowywane aż do 31 grudnia 2036 roku, a ich zaprzestanie przewidziano na 1 stycznia 2037 roku.

Tak długi okres ma umożliwić obsługę starszych kredytów i innych instrumentów finansowych bez konieczności gwałtownego ingerowania w miliony umów. W przyszłości mogą pojawić się rozwiązania pozwalające zastępować WIBOR nowym wskaźnikiem również w części istniejących produktów, ale szczegóły takich procesów muszą uwzględniać zapisy umów, regulacje oraz mechanizmy ograniczające zmianę ekonomicznej wartości zobowiązania. Kredytobiorca nie powinien więc obecnie podejmować żadnych działań wyłącznie dlatego, że PKO rozpoczęło sprzedaż nowych hipotek z POLSTR.

Kiedy banki całkowicie przestaną sprzedawać nowe kredyty hipoteczne oparte na WIBOR-ze?

Najważniejszą datą jest 31 grudnia 2026 roku. Komisja Nadzoru Finansowego wskazała, że po tej dacie nie powinny być zawierane nowe umowy finansowe wykorzystujące WIBOR oraz WIBID. Oznacza to, że rok 2026 jest przejściowym okresem, w którym banki mają stopniowo wdrażać produkty korzystające z POLSTR. PKO BP jako pierwszy duży gracz przechodzi na nowy wskaźnik w hipotekach już we wrześniu. Można oczekiwać, że w kolejnych miesiącach podobne oferty zaczną pojawiać się również w innych bankach, ponieważ sektor musi przygotować się do początku 2027 roku.

Nie oznacza to jednak, że po Nowym Roku WIBOR zniknie z tabel finansowych. Będzie nadal wyznaczany na potrzeby wcześniejszych umów. Z perspektywy rynku powstaną więc przez kilka lat dwa równoległe światy. Nowi klienci będą coraz częściej podpisywali umowy oparte na POLSTR lub wybierali oprocentowanie okresowo stałe, natomiast miliony wcześniejszych kredytobiorców pozostaną przy WIBOR-ze. Dopiero wraz z naturalnym wygasaniem starszych kredytów udział WIBOR-u w rynku będzie stopniowo malał. Formalne zakończenie opracowywania najważniejszych terminów ma nastąpić dopiero na początku 2037 roku.

Dlaczego WIBOR jest zastępowany właśnie przez POLSTR, a nie przez WIRON?

Historia reformy była bardziej skomplikowana niż może się dziś wydawać. Początkowo jako następcę WIBOR-u wskazywano WIRON i przez pewien czas to właśnie ta nazwa była przedstawiana jako przyszłość polskich kredytów. Narodowa Grupa Robocza przeprowadziła jednak ponowną analizę alternatywnych wskaźników. W grudniu 2024 roku zdecydowano o wyborze innej konstrukcji, która początkowo funkcjonowała pod techniczną nazwą WIRF-. Następnie w styczniu 2025 roku otrzymała nazwę POLSTR. W ten sposób wcześniejszy plan przejścia na WIRON został zmodyfikowany.

POLSTR został następnie stopniowo wprowadzany do różnych segmentów rynku finansowego. Zaczął być wykorzystywany między innymi w instrumentach finansowych i obligacjach, zanim trafił do masowego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny. W sierpniu 2026 roku Komisja Nadzoru Finansowego wyznaczyła POLSTR jako istotny wskaźnik referencyjny. To pokazuje, że dzisiejszy debiut w PKO BP nie jest nagłą decyzją pojedynczego banku, ale kolejnym etapem wieloletniego procesu przygotowywania polskiego rynku do funkcjonowania bez nowych umów opartych na WIBOR-ze.

Czy POLSTR oznacza, że raty będą szybciej reagowały na obniżki stóp procentowych NBP?

Niekoniecznie szybciej. POLSTR 1M Stopa Składana jest tworzony na podstawie stawek obserwowanych w poprzednim okresie, dlatego można powiedzieć, że w pewnym stopniu patrzy w lusterko wsteczne. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy, zmiana będzie stopniowo pojawiała się w kolejnych dziennych wartościach POLSTR, a następnie w stopie składanej. Po pewnym czasie przełoży się to na oprocentowanie kredytu zgodnie z zasadami zapisanymi w umowie. Konkretne tempo zmiany raty zależy więc nie tylko od samego wskaźnika, ale również od sposobu aktualizacji oprocentowania przez bank.

WIBOR może wcześniej reagować na oczekiwania rynku dotyczące przyszłych decyzji RPP. Jeśli inwestorzy spodziewają się obniżek za kilka miesięcy, oczekiwania mogą częściowo pojawiać się w terminowych stawkach wcześniej. Ta różnica działa jednak również w drugą stronę. POLSTR może później reagować na oczekiwania dotyczące podwyżek, ponieważ opiera się na już obserwowanych transakcjach. Z punktu widzenia kredytobiorcy najważniejsze jest więc zrozumienie, że zmiana wskaźnika nie eliminuje ryzyka stopy procentowej. Kredyt ze zmiennym POLSTR nadal może mieć wyższą lub niższą ratę w zależności od sytuacji gospodarczej i polityki pieniężnej.

Czy lepiej wybrać teraz kredyt z POLSTR czy okresowo stałą stopę procentową?

POLSTR nie zmienia podstawowego wyboru stojącego przed osobą zaciągającą kredyt hipoteczny. Nadal trzeba zdecydować, czy większe znaczenie ma możliwość korzystania ze spadku stóp procentowych, czy przewidywalność raty. Przy zmiennej stopie opartej na POLSTR oprocentowanie będzie się zmieniało wraz z warunkami rynkowymi. Jeżeli stopy będą spadać, rata może się obniżać. Jeśli ponownie zaczną rosnąć, koszt kredytu również wzrośnie. W przypadku okresowo stałego oprocentowania rata pozostaje niezmienna przez ustalony w umowie okres, niezależnie od bieżących wahań POLSTR.

Nie ma jednej odpowiedzi odpowiedniej dla każdego kredytobiorcy. Osoba posiadająca niewielką nadwyżkę finansową może bardziej cenić stabilność i możliwość dokładnego planowania budżetu. Ktoś z dużą poduszką bezpieczeństwa może zaakceptować zmienność i liczyć na przyszłe spadki oprocentowania. Warto porównywać nie tylko pierwszą ratę, ale również możliwe scenariusze jej wysokości przy zmianie stóp o jeden lub dwa punkty procentowe. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, dlatego decyzja nie powinna opierać się wyłącznie na tym, który wariant jest minimalnie tańszy w miesiącu podpisywania umowy.

Czy POLSTR jest bezpieczniejszy i bardziej przejrzysty dla zwykłego kredytobiorcy?

Jednym z głównych założeń reformy jest oparcie nowego wskaźnika w możliwie dużym stopniu na rzeczywistych transakcjach. POLSTR wykorzystuje dane dotyczące transakcji depozytowych overnight zawieranych na rynku finansowym. Ma dzięki temu odzwierciedlać faktyczną cenę krótkoterminowego pieniądza. Administratorem pozostaje GPW Benchmark, a wskaźnik funkcjonuje w ramach unijnego systemu regulacyjnego BMR oraz nadzoru Komisji Nadzoru Finansowego. Pod koniec sierpnia POLSTR został dodatkowo uznany przez KNF za istotny wskaźnik referencyjny.

Nie oznacza to jednak, że kredyt staje się pozbawiony ryzyka. Wskaźnik może rosnąć i spadać, a wraz z nim będzie zmieniało się oprocentowanie produktu. Przejrzystość metodologii nie jest tym samym co gwarancja niskiej raty. Dla konsumenta szczególnie ważne będzie więc dokładne czytanie formularza informacyjnego oraz zapisów dotyczących sposobu wyznaczania oprocentowania. W umowie powinno być jasne, z jakiej odmiany POLSTR korzysta bank, z jakiego dnia lub okresu bierze wartość oraz jak często aktualizuje oprocentowanie. Te szczegóły będą dla przyszłej wysokości rat równie ważne jak sama nazwa nowego wskaźnika.

Czy 3 września 2026 roku naprawdę można nazwać początkiem końca WIBOR-u?

Tak, jeśli potraktujemy to określenie symbolicznie. WIBOR nadal istnieje i jeszcze przez wiele lat będzie obecny w milionach umów kredytowych. Dzisiejsza zmiana jest jednak pierwszym momentem, w którym największy polski bank zaczyna sprzedawać zwykłym klientom nowe hipoteki wykorzystujące następcę WIBOR-u. Reforma wychodzi więc z etapu dokumentów, harmonogramów i rynku profesjonalnego, a wchodzi bezpośrednio do ofert, które porównuje osoba szukająca finansowania mieszkania. To właśnie dlatego data 3 września ma znaczenie większe niż zwykła aktualizacja cennika jednego banku.

Do końca 2026 roku powinniśmy obserwować kolejne wdrożenia POLSTR w bankach, ponieważ od początku 2027 roku nowe produkty o zmiennym oprocentowaniu mają już funkcjonować bez nowych umów opartych na WIBOR-ze. Jednocześnie stare kredyty pozostaną w okresie przejściowym, a najważniejsze odmiany WIBOR-u mają być publikowane do końca 2036 roku. Koniec WIBOR-u będzie więc procesem trwającym lata, a nie wydarzeniem jednego dnia. Dla nowych kredytobiorców najważniejsza zmiana następuje jednak właśnie teraz - od 3 września 2026 roku POLSTR zaczyna realnie decydować o oprocentowaniu pierwszych nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce.